2014年,雷军投资You+,将长租公寓拉入大众视野。

2015、2016年,创业公司蓄势待发。

2017年长租利好政策频出,资本鱼贯而入,据不完全统计,这一年里有近20个品牌公寓获得机构融资或发布融资产品,整个行业的总融资额超过400亿元。各方大佬强势进入,一时间高朋满座。

2018上半年整个行业风和日丽,各类运营商热火朝五百公里英文歌曲天扩规模,期待在行业获得一席之位。不料8月行业急转直下,负面舆论此起彼伏,资金链断裂的公寓企业频频出现,可谓冰火两重天。

不得不说2父亲性侵018年的蒙眼狂奔给行业带来了很多负面影响,从2019年获得融资的长租企业发展战略来看,规模不再是唯一诉求,他们开始关注更多细节。公寓企业为什么会发生这种转变,转变后如何更好适应市场,明源君将进行一一讨论。

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长租市场不接受一味扩规模

2017年到2018年上半年,我们经常会听到某某家企业老总韩庚解码者说,到xx年,我们家公寓要达到xxx万间房,整个长租行业像是在搞规模化的“军备竞赛”。当然追求规模一直被各行各业奉为实现盈利的圭臬,规模越大,税费、人员成员费用等呈边际递减趋势。但是于长租行业的发展的市场环境和现实能力来看,这并不是明智之举。

一、长租公寓企业狂扩规模容易暴

长租行业发展靠什么:资金、资产、运营能力。

资产端来看,本身长租公寓是个改造城市存量资产金主快跑的生意,但现实是很多运营商拿商用土地做民用,说白了就是贵的地做便宜的长租生意,做长租就是针尖上削铁。

就资金来说,很多长租公寓陷入一种短债长投的怪圈。他们往往拿小钱、贵钱、风险偏高的钱。比如分散式用分期贷换小钱、贵钱、风险高的钱,去做四年左右回报期的长租生意。

就运营能力来说,除了头部企业,行业内真正经历过长租公寓规模化挑战的运营商并不多,他们在内生能力上没有经过规模化的挑战和历练。

盈利空间有限,社会又不能给它匹配到便宜的、稳定的资金。这种市场背景下,奥特黑暗之光一些运营商还不顾一切蒙眼狂奔,跑到了一定房间规模,又没有足够的运营能力去化,又出现一些质量问题,最终将自身和整个行业引入窘境,雷声阵阵,人心惶惶。

二、租户期待安全的居住环境

租户选择长租公寓是为了获得有品质的居住环境,让自己住得顺心和安心。这就需要公寓运营商提供安全、有保障、实实在在的居住服务。但是一些长租公寓运营商玩起了租金贷,主要逻辑是利用资金的错配期限进行扩张。这就需要运营商拿房之后快速租出去,再拿新的租户信用贷资金继续拿房,之后再租,以此类推。

在这个过程中,一些公寓运营商为了快速出房,将装修没多久的房子火速租出去手抖是什么病的预兆,体温,芭比之梦想豪宅,全然不顾装修的安全问题,最终出现甲醛问题,给一些租户带来身体不适,这于租户的租住初衷全然不符,极大影响了客户对于长租市场的消费信心。

三、资本方的考察点越来越细

某品牌公寓的CEO告诉明源君,现在当他们在外寻求融资时,很多资本机构不只是看公寓规模,更多综合考虑企业运营能力,团队情况、不同产品线的卡位情况、商业模式等,关注点越来越细。而这些给了公寓运营商以警示,要想获得资本青睐,不能单纯考虑扩规模,需要冷静下来考虑经营质量。

这一点近日获得融资的公寓运营商也有反映,在他们的融资计划中,并不是一味地强调扩规模,而是将重点放在运营效率、客户服务、人才引进等方面。

比如魔方的CEO柳佳称:此次融资锤镰帮将主要用于进一步提升品牌影响力;深化运营管理,完善和会员体系;打造高效、便捷、智慧的公寓管理协作平台等。

于企业自身发展、租户的诉求、资本的关注点来看,长租公寓不能靠着一味地追求规模,获得市场占位等待盈利,这是个需要精心细“酿”的行业,而不能简单粗暴的“烧开水”。

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新的转折点

长租公寓运营商需牢记这六点

租赁作为一个关乎民生,寄托人民美好生活,并拥有市场生存空间的行业,必须向好。

狂扩规模之后,目前公寓行业整体经营比较粗放:安全管控、门店的形象,社区氛围,社区卫生、员工服务意识等都存在问题,这些都迫切需要公寓运营商改变发展战略,从运营能力上进行顺位。精细化运营,回归服务本质,关注客户需求,从而获得收入小米校招风波道歉回报忍耐期长的资本青睐。具体来看,主要做好以下几个方面:

一、谨记安全管理是底线

最近一品妇科常见病自然疗法牌公寓因“出租房装修第二天就上架”闹出wpc遮阳伞了负面上了热搜,有人会说,去年也出现过这事,没有企业被罚,租户依然租。这种问题长期得不到解决,租户会拿关乎生命健康的事开玩笑嘛?长此以往,不仅影响公寓企业出租率,更是影响租户对长租行业的信心,多年的长租市场教育将付之东流。

二、提升稳定持续的获客能力

一些公寓快速扩规模依然坚挺,但是有些长租公寓为什么就出现问题了?很大原因是这些公寓扩大了规模,获客能力差,房间空置率高,遇到房东催要房租,钱花出去了,收不回来,公司的资金链就难以为继了。

比如之前北京某长租公寓在行业淡季,公司空置房源就达7000多间,空置率达到14%,高于行业的平均水平10%,空置率迅速加大了资金缺口梦碎兰桥,企业艰难为继。

获得稳定持续的获客能力主要做好以下两点:

维护好老客户,将既有客户当做再营销的工具和方法。这是一个绝佳的去化渠道,而要做这部分工作,需要关注社区温度,走进租户心里。

做好靶向营销活动。公爱的寓意寓营66影视旧版销不同于互联网的高频营销,这种低频营销活动需要定向,有针对性才能有好效果。比如到一些企业、学校进行宣传,和一些企业进行合作。比如有品牌公寓和腾讯、阿里、京东展开定向合作,为其职工提供居住服务。

三、关注客户满意度,做好客户运营

获得稳定的客源需拥有客户思维,回归客户的需求,提升客户满意度。

而做客户运营最关键的是让他们忘掉你是个收房租的人。那就需要看客户需要什么,不是一味地自顾自讲故事,自己感动自己,自己说服自己。做到客户心坎里,lh722才能走进他们的内心。

比如社群,不要神秘化、高大上化。社群更多时候不是社交应酬,而是一个自然而然、有意无意形成的高频兴趣群。要注意去挖掘客户的高频需求,比如有的公寓租户闲暇时想要看电影,那你就没有必要篮球、王者荣耀,电影什么都搞个社群,集中高频需求才能更好走进客户内心。

又如公区,不要把它搞得像个老祖宗传下来的宝贝。是个公寓就做公区,即便做也需理性控制面积。有从业人员表示,根据经验1间房1平,300间房做到300平比较合适。

四、重视人才的力量

可能最近很多人都在刷《都挺好》,甚至被苏家三个男人气得睡不着觉。《都挺好》由正午制作,所谓正午出品,必属精品,从没有出过错。为啥正午出品的剧能有这么高的收视率了?演员选得好是其中很重要的一点。

之前《琅琊榜》中饰演谢侯爷的刘奕君,《大江大河》中扮演水书记的杨立新,如今《都挺好》中饰演苏大强的倪大红,饰演苏明成的郭京飞,无一不是真正的演技派,老戏骨。好的演员成就一部戏,同样有经验的人才也将成就一个行业。长租行业拿了个好剧本,也需要有好的人才来唱这出好戏。

无论是最近融到资的蛋壳、窝趣、魔方,还是正在行业里摸爬滚打的其他品牌公寓,他们均表示,行业需要能沉下心的人才。乐乎CEO罗意表示,无论是规模公寓还是小公寓,人才于企业发展至关重要。可能你找到一个有经验的人才,可为自己带来几十上百万的生意。过去一年,他几乎每天都在面试。

五、打造标准化的供应链

而且很多长租公寓运营到一定阶段,空调、家居断货,装修无沈农606法按预定期限交付等情况时常会碰上。大家可能会把问题简单归结于供应商的不靠谱,但其实更深层次的问题是自身供应链体系出问题。

公寓供应链大致分为主材、电器、家具、软配和服务五大类,其中服务部分包含了设计、施工、保洁、维修等细分类别,目前国内长租供应链极度分散和混乱。

供应链不是公寓运营最重要的核心业务,但是却贯少女全身体检视频穿了拿房和出房之间的每一个环节。而且也占据了大量的资金,工作时间。某品牌公寓在业牛股宝电脑版务快速发展期,核心业务(拿房、出房)以外的人员编制占了三分之二,这当中大部分人力资源都分配给了各条供应链。

建立一套标准的供应链体系将帮助你缩短拿房到出房的时间,保障你的公寓质量安全问题,也可以帮助你节约成本。

六、轻资产并不是谁都可以做

如今,不少有一定规模的品牌公寓喊出了轻资产的口号,有重资金的包租二房东,也有不那么重的分散式。有的企业是房间规模的突破遇到了瓶颈,期待通过轻资产方式整合更多合作方。有的是企业资金方面遇到瓶颈,越位少年装希望通过轻资产方式解决房源拓展的资金问题。

轻和重都可以,但要看企业的基因。如果是地产系,可能也不愿意做轻石天方新浪博客,因为它掌握着那么多低成本的资金,把投资端让别人去赚,自己只去做运营,对它来讲不划算。

但是对于创业企业来讲,没有能力去统筹那么多的低成本资金,选择轻资产是一个最佳路径,否则依靠股权融资或者其他的分期贷也不划算。

但目前行业有点神化轻资产模式,认为轻资产包治疑难杂症,其实走轻资产要求并不低。在发展时有以下需要注意:

信用和口碑重于管理规模。作为一个轻资产品牌,委托方是否选你,首先会看你的管理规模,但是最终做决定是看谁能帮他挣钱,最靠谱。

建立双重服务心态。以往做二房东时,你直接面对租客就好,现在是既面临租客又面临委托方。面对租客租客投诉,你是服务心态,面对委托方的指责时,可能会心理失衡,认为自己是大品牌,受不得气。做资产请安心做个有经营原则“夹心饼干”。

轻资产需要重运营。过去干轻资产的少,只要品牌公寓做得比二房东好,做轻资产就能体现价值,而今天,当品牌公寓都做轻资产时,你必须比其他品牌干得好。

抛弃割韭菜心理。在之前租金红利时代,培育起来的酒店加盟商里不缺乏韭菜,但是如今的长租公寓品牌影响力和加盟商群体基础,无法和酒店品牌相比。所以走轻资产可不要想着割韭菜,毕竟长租公寓是个针尖上削铁的生意,没有人能躺着赚大钱,需要依靠自己的运营能力赚到管理费和业绩提成。(文中部分观点受启发于乐乎CEO罗意的直播讲座,赋能资本CEO胡振沃金汇寅的行业见解,对两位行业前辈表示感谢。)